2019年房地产的风险和政策选择

??时间:2019-02-20 09:21来源:未知 作者:信息管理中心 点击:

2018年末,部分城市局部放开房地产限制政策,被解读为房地产政策的转向,一些声音开始?#33268;?019年所谓 “最佳买房时机”。我们认为,应当平和看待市场和政策的短期波动,清醒认识当前房地产市场和行业的深层问题,为全年的发展奠定?#29616;?#22522;础。

▼01
「三大风险的交织叠加」
自3·17开始,史上最严格的调控已经?#20013;?#36817;两年,表面上房价快速?#38505;?#30340;态?#39057;?#21040;遏制,但市场的蕴含的增长、民生和金融风险仍在。
第一,房地产增长的压力会显现。
第二,住房领域民生风险会更加突出。
第三,居民快速加杠杆引发的金融风险值得关注。
因此,房价快速?#38505;?#34920;面上被遏制了,但房地产领域的一些关键问题仍然没有得到解决,部分周期性与结构性问题甚至有所恶化,三大风险交织叠加,我国房地产面临前所未有的挑战。

▼02
「积极引导住房改善需求」
一是实施短期与长期相统一的需求政策,比如调整“卖一买一”首付比例,将卖一买一等同于首次购房需求,对“卖二买一”、卖掉一线城市换到其他城市的行为予以税收支持。逐步有序放松户籍对购房资质的捆绑,引导人口向城镇转移。
二是完善更加市场化的住房供给体系。逐步放开对商品房建设面积管制,鼓励高?#20998;首?#23429;的建设,通过税收手段、?#38469;?#26631;准,引导开发商开发绿色、节能、降耗、智能的“好宅”,引导消费者理性购房。

▼03
「着力防范住房金融风险」
第一,高度关注三四线城市的库存和杠杆风险。据兴业证券测算,2016年三、四线城市新房交易杠杆率高达66%,2017年交易杠杆率快速上升到74%。
第二,高度关注低收入购房群体的债务压力。贝壳研究院购房者调查数据显示,90后平均月供收入?#20219;?3.5%,80后为40.8%,年龄越小,月供负担越大。低收入购房者平均月供收入?#20219;?3%,高于中高收入者。这些数据表明,上一周期的房地产市场的繁荣主要是无房群体背负沉重的债务负担撬动起来的。这些群体收入来源单一,受经济周期波动的冲击最大,是房债泡沫破裂的脆弱?#26041;冢源?#35201;高度关注。

▼04
「进一步发力租赁市场」
在房价?#38505;?#21387;力下,低收入群体的住房问题始终是全球所有政府需要面对的民生问题。我国从房改出发,过去20年的政策主线是让居民买房,忽视了租赁市场的培育,人口集中的大城市仍然面临租赁住房供给不足的矛盾,租赁市场的不规范影响?#21496;?#20303;稳定性,租赁市场?#24418;?#24418;成民生保障的安全网。
发展租赁市场应当从房源供给和市场规?#35835;?#20010;方面着力:
一是通过税收手段鼓励购房出租(Buy to let)。通过税收手?#35859;?#31038;会闲置房屋释放出来,既能缓解一线城市房租?#38505;?#30340;民生压力,也能促进住房建设和租赁配套服务发展,还无需政府增加租赁建设的财政投入。
二是坚定不移支持租赁专业化运营。长租公寓成为租赁需求与供给之间的有效连接,是发展租赁市场的重要抓手。要健全法律法规,完善各项标准,合力为租房群体打造安全稳定的居住空间。
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